Đấu giá đất vượt xa thực tế là kết quả của mục đích không lành mạnh

Trang chủ > Tin tức > Tin Tức

Đấu giá đất vượt xa thực tế là kết quả của mục đích không lành mạnh

26/08/2024 10:55

Số lượng người tham gia đấu giá lớn tại những cuộc đấu giá đất vừa diễn ra là hoàn toàn bình thường. phản ánh thực tế bình thường nhu cầu đầu tư của người dân trong bối cảnh nguồn cung “đất sạch" khan hiếm. Nhưng mức giá trúng quá cao lại là điều “bất thường”.

Những ngày gần đây, những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?
Người tham gia đấu giá có đang tạo “sốt ảo”?
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường.
Lý giải nguyên nhân, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Thứ nhất, theo nhận định từ giữa tháng 7, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ đổ về loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách.
Đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản (BĐS) bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.
Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.
Trong khi theo Quyết định 46 ngày 18/7/2024 của UBND Thành phố Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.
Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu đồng), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký. Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường.
“Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế, là kết quả của các mục đích không lành mạnh.
Nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích là “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng” - TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.
Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt ảo”, TS. Nguyễn Văn Đính phân tích thêm.
Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản
Hệ lụy của các tình trạng này là giá BĐS vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.
Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá BĐS được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ “trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm.
Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương khi dòng tiền bị “ứ đọng” ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.
Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.
Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy.
Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...
Việc đánh thuế BĐS đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân sẽ được “nắn dòng chảy” sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia

Tin xem thêm

Từ thanh niên gánh nước thuê trở thành doanh nhân tiêu biểu của Tiền Giang

Tin Tức

09/10/2024 09:24

Từ một chàng trai làm thuê kiếm sống, ông Châu Minh Hải đã vượt khó, nỗ lực học tập, tích lũy kinh nghiệm, nguồn vốn để đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh trở thành chủ d...

Giảm nghèo không phải cuộc đua thành tích, mà là tạo dựng cuộc sống đầy đủ hơn

Tin Tức

09/10/2024 09:19

Hướng đến mục tiêu hết năm 2025, cả nước xóa bỏ nhà tạm, nhà dột nát, các địa phương trên cả nước đang khẩn trương huy động các nguồn lực cũng như rà soát, thống kê chính...

Thủ tướng tặng Bằng khen cho 3 cá nhân xuất sắc trong công tác cứu hộ tại Lào Cai

Tin Tức

08/10/2024 10:47

Ngày 7/10/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1112/QĐ-TTg tặng Bằng khen cho 3 cá nhân ở tỉnh Lào Cai vì những thành tích đột xuất trong công tác phòng, chống, ...

Nhà chủ trả lương cao nhưng luôn coi thường tôi là “giúp việc”

Tin Tức

08/10/2024 10:45

Chủ nhà trả lương cao nhưng hay quát mắng mỗi khi tôi làm gì không vừa ý họ. Trẻ con hơi khóc là cả hai vợ chồng sấn xổ vào chửi tôi là vô trách nhiệm, không có tình thươ...

Địa phương nào sẽ có đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sớm nhất?

Tin Tức

08/10/2024 10:43

Mục tiêu sẽ ưu tiên sớm đầu tư các đoạn đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam đoạn Hà Nội - Vinh và đoạn Nha Trang - TP. Hồ Chí Minh trước.

Hà Nội: Giả danh công an để lừa đảo phụ nữ trên ứng dụng hẹn hò

Tin Tức

08/10/2024 10:41

Do cần tiền tiêu xài, Phạm Văn Dũng (SN 1981) giả danh công an để lừa đảo của những người phụ nữ nhẹ dạ cả tin.

Lợi ích ít được biết đến của việc thêm quả sung vào chế độ ăn uống hàng ngày

Tin Tức

08/10/2024 10:39

Quả sung chín chứa rất giàu các chất chống oxy hóa và dinh dưỡng khác. Sau đây là 10 lợi ích sức khỏe mà bạn nên bổ sung loại quả này vào chế độ ăn uống mỗi ngày.

Khối tài sản kếch xù của nam tài tử Lee Min Ho

Tin Tức

04/10/2024 08:51

Sau 15 năm kể từ bộ phim "Vườn sao băng", sức hút của Lee Min Ho đến khán giả vẫn còn rất lớn. Hiện, nam tài tử là một trong những ngôi sao phim truyền hình Hàn g...

Tổng Công ty Truyền tải điện quốc gia với nhiều gói thầu tỷ lệ tiết kiệm thấp cho ngân sách

Tin Tức

04/10/2024 08:50

Tổng Công ty Truyền tải điện quốc gia (EVNNPT) thực hiện đấu thầu hàng loạt gói thầu hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng, tuy nhiên tỷ lệ tiết kiệm thầu thường ở mức “khiêm t...

nội dung mới