Về những vấn đề trong đấu giá đất, những “kẽ hở” để những đối tượng có thể thổi giá, phóng viên Báo Điện tử VOV (VOV.VN) đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.
PV: Cuộc đấu giá đất tại Hoài Đức (Hà Nội) giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2, trong khi mức giá xung quanh khu vực đấu giá người dân giao dịch khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Như vậy, việc xác định giá khởi điểm có vấn đề gì không?
Luật sư Trương Thanh Đức: Luật đã quy định và nhiều lần bổ sung hoàn thiện, vẫn câu chuyện muôn thủa từ trước tới nay là giá khởi điểm nói chung của đấu giá hay đấu giá đất nói riêng thường không ăn nhập với thực tế từ đấu giá tài sản, đấu giá thu hồi tài sản ngân hàng đến đấu giá đất. Có tình trạng, có cuộc đấu giá thì giá khởi điểm rất cao, hạ hàng chục lần vẫn không bán được, ngược lại có hiện tượng giá khởi điểm quá thấp so với mặt bằng thông thường.

Điều này chứng tỏ quy định không sát thực tế. Bình thường có thể xác định giá khởi điểm xoay quanh hoặc chênh lệch một vài chục phần trăm so với giá thị trường nhưng không thể chênh nhau hàng chục lần.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam
Mức đặt cọc cao sẽ hạn chế được bỏ cọc
PV: Các lô đất sau khi trúng giá, có giá từ 12- 15 tỷ đồng nhưng việc đặt cọc khoảng hơn 120 triệu đồng/m2, tiền đặt cọc quá thấp có phải là kẽ hở để những người tham gia đấu giá bỏ cọc? Ông đánh giá sao về vấn đề này?

Luật sư Trương Thanh Đức: Nguyên tắc của đấu giá phải đáp ứng được 2 mục tiêu: một là không để quá nhiều người tham gia trong khi năng lực tài chính không đủ chỉ gây rối, gây nhiễu. Ngược lại không loại trừ quá nhiều dẫn đến giảm cơ hội, số người tham gia đấu giá quá ít mất đi tính cạnh tranh, quan trọng là tìm mức hợp lý.
Theo quy định của luật là rất hợp lý rồi, luật cũng sửa nhiều lần, trước đây giá trị tiền đặt cọc là 3% hay 5%, giờ tối đa là 20% giá khởi điểm, đảm bảo nguyên tắc giá trị đặt cọc từ 10 - 20% là hoàn toàn hợp lý vì mức đặt cọc cao sẽ hạn chế được những người bỏ cọc gây nhiễu, gây ảnh hưởng kết quả trong các phiên đấu giá nhằm trục lợi.
Nhưng trên thực tế, do việc xác định giá khởi điểm thấp, quá chênh với thực tế nên giá trị tiền cọc so với mức giá đất sau khi phiên đấu giá kết thúc chỉ ở mức 3-5%, thậm chí có trường hợp chỉ tương ứng với 1% điều này dẫn đến tình trạng bỏ cọc vì nhiều lý do, có thể do tính toán nhầm, có thể do câu kết đẩy giá… Nếu giá cọc từ 10-20% giá trị thực tế của những lô đất đã trúng thì sẽ không có tình trạng này. Điều này khẳng định rằng cách thực hiện đấu giá chưa chuẩn, thậm chí rất sai lầm.
Khu vực đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, Hà Nội
PV: Một số ý kiến cho rằng những phiên đấu giá đất đang bị nhiễu loạn, thổi giá, có thể xảy ra tình trạng bỏ cọc vì mức cọc thấp, nếu tình huống này xảy ra người tham gia đấu giá có vi phạm và bị xử lý gì không?
Luật sư Trương Thanh Đức: Trong Luật Đấu giá tài sản trước đây chưa sửa đổi thì phạt và bồi thường trách nhiệm chỉ gói gọn trong tiền cọc không có một chế tài kèm theo. Nếu làm đúng, xác định giá khởi điểm đúng thì điều này là chuẩn, đây cũng là chuẩn theo nguyên tắc quốc tế. Tuy nhiên, ở Việt Nam có quá nhiều những biến số, ẩn số, bất thường cho nên vừa qua Quốc hội đã sửa Luật Đấu giá tài sản là ngoài việc mất tiền cọc còn có thể áp dụng một số chế tài khác như một thời gian sẽ ko được tham gia đấu thầu, đấu giá và một số hoạt động sẽ bị hạn chế.

Những chế tài này thực sự chỉ có ý nghĩa với nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp khi thường xuyên tham gia hoạt động đấu thầu, đấu giá sẽ giảm uy tín, thương hiệu còn đối với người dân, cá nhân tham gia đấu giá đất như vừa được tổ chức ở Thanh Oai, Hoài Đức gần như không có giá trị. Người dân tham gia đấu giá không nhiều, thậm chí muốn tham gia có thể nhờ một cá nhân khác đứng tên.
Đấu giá đất được giá cao cũng chưa hẳn là tốt
PV: Theo ông, làm thế nào để hạn chế được kẽ hở pháp lý trong những phiên đấu giá đất, để đưa giá đất vào quy củ?
Luật sư Trương Thanh Đức: Đấu giá là phương thức bán rất chuẩn mực, hợp lý, khách quan và đạt được mục tiêu giá cao nhất. Về nguyên tắc, giá cao bao nhiêu cũng được, càng cao càng tốt, điều này sẽ đúng với hàng hóa bình thường, nhưng đối với đất thì không phải như vậy. Giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng nhiều đến tâm lý, đầu tư kinh doanh, mặt bằng, bảng giá đất, chính sách thuế… nên đấu giá đất được giá cao cũng chưa hẳn là tốt.
Nếu thực sự là giá đất tăng cao đó là vấn đề của thị trường, điều này rất nghiêm trọng, bất thường khi giá đất 30 - 40 triệu đồng/m2 được đấu giá lên gấp nhiều lần. Điều này phải xem lại việc đấu giá đã tạo ra kẽ hở để tạo ra giá “ảo”, giá không thực.
Tôi cho rằng, kẽ hở lớn nhất giá trị đặt cọc, mức đặt cọc để người tham gia đấu giá có tâm lý không dám bỏ cọc vì sẽ thiệt hại nhiều. Mức đặt cọc phải thực sự ở mức 10 - 20% giá mà lô đất được đấu thành công. Chúng ta đấu giá từ đầu tới cuối ở một mức cọc cố định quá thấp, không đáng kể, khi người đấu giá câu kết vì một mục tiêu gì đó sẵn sàng bỏ cọc.
Để khắc phục kẽ hở trong đấu giá, chúng ta phải thực hiện đấu giá từng giai đoạn, ví dụ trong một phiên đấu giá, giá tăng lên gấp 2 - 3 lần lập tức phải điều chỉnh có một tỷ lệ đặt cọc mới đảm bảo nguyên tắc tiền đặt cọc chiếm từ 10 - 20% giá trúng. Nếu không điều chỉnh tiền cọc, giá đấu tiếp tục đẩy lên cao, tỷ lệ tiền đặt cọc càng thấp xuống, thấp đến mức không ý nghĩa nữa sẽ dễ xảy ra tình trạng bỏ cọc.
PV: Xin cảm ơn ông!